Compara viviendas parecidas durante los mismos años
Empieza por dos viviendas que te sirvan de verdad: una para comprar y otra para alquilar, con una zona y un tamaño parecidos. Después decide cuántos años quieres comparar. Puedes pedir una hipoteca a treinta años y querer mudarte dentro de diez; son dos plazos distintos y tienen casillas separadas. La herramienta calcula lo que pagarías y la deuda que quedaría al terminar el periodo elegido. Así evitas comparar todos los intereses de una hipoteca con solo unos pocos años de alquiler.
Cómo se calcula
La fórmula que usamos
Qué supone este cálculo
Comparación simplificada, no previsión ni recomendación. No simula la inversión de diferencias de caja mensuales, fiscalidad ni riesgos personales.
Comprar por 250.000 € o alquilar por 900 € durante diez años
Ejemplo sin revalorización de vivienda, subida de alquiler ni rentabilidad alternativa. Entrada de 50.000 €, gastos de compra del 10%, TIN del 3%, hipoteca de 30 años, propiedad 2.500 €/año y venta al 3%. Ninguno de esos porcentajes es una previsión.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Cuota hipotecaria | 843,21 € |
| Alquileres en diez años | 108.000,00 € |
| Coste económico de compra | 110.724,59 € |
| Patrimonio estimado tras venta | 90.460,38 € |
Qué parte de la cuota es un gasto y qué parte reduce tu deuda
Cada recibo de hipoteca hace dos cosas: devuelve parte del dinero prestado y paga intereses. El capital devuelto reduce lo que debes; los intereses son un coste. Por eso comparar toda la cuota con el alquiler puede confundir. Pero comprar también tiene gastos que no aparecen en el recibo, como mantenimiento e impuestos. Aquí los separamos y mostramos cuánto quedaría tras una venta, después de pagar sus costes y cancelar la deuda pendiente.
La entrada tiene un uso alternativo
El dinero que destinas a entrada y gastos podría conservarse o invertirse si alquilas. El campo de rentabilidad alternativa estima el crecimiento de esa cantidad inicial bajo una tasa constante. No promete que puedas obtenerla ni incluye impuestos. Una tasa elevada puede favorecer el escenario de alquiler; una elevada revalorización de la vivienda puede favorecer compra. Cambia ambas con prudencia y prueba también cero para observar cuánto depende el resultado de ellas.
Qué representa la diferencia mostrada
La diferencia resta al alquiler acumulado el coste económico de la compra. Una cifra favorable a comprar significa menor coste bajo los supuestos y límites de este modelo; no es dinero garantizado que recibirás. El patrimonio final es otra magnitud y no debe sumarse de nuevo a esa ventaja. La evolución del precio de venta ya interviene en el cálculo. Sumársela otra vez produciría una doble contabilización.
Los límites que más pueden cambiar una decisión
El modelo mantiene constantes los gastos anuales de propiedad y revisa el alquiler una vez al año con el porcentaje indicado. No reproduce límites legales de actualización, contratos concretos, impuestos sobre una venta ni fiscalidad de inversiones. Tampoco invierte cada mes la diferencia entre pagos de una opción y otra, ni calcula todos los flujos descontados. Por tanto, no es una comparación completa de patrimonio final con igual presupuesto mensual.
Prueba el horizonte y los gastos de salida
Repite el cálculo a cinco, diez y veinte años sin cambiar el resto. Los gastos de compra y venta pesan más cuando se reparten entre pocos años. Después prueba una revalorización menor o negativa y un coste de propiedad mayor. Es más útil comprobar qué supuesto cambia la conclusión que buscar una única cifra definitiva. Si dos escenarios quedan cerca, pequeñas diferencias omitidas pueden ser suficientes para invertir el resultado.
Factores que no caben en una casilla
Movilidad laboral, estabilidad residencial, mantenimiento, capacidad de ahorro y necesidad de liquidez también importan. Comprar puede inmovilizar una parte importante del patrimonio; alquilar puede implicar incertidumbre sobre continuidad o futuras condiciones. Utiliza el resultado para ordenar preguntas y contrastar presupuestos, no para dar por buena una operación. Antes de firmar, revisa contratos, gastos aplicables, situación personal y alternativas con los profesionales que correspondan.
No decidas con un único escenario
Comprar o alquilar puede cambiar de resultado si varían los años que permaneces en la vivienda, el coste de mantenimiento, la evolución del alquiler o el dinero que inmovilizas en la entrada. Por eso conviene mover una variable cada vez.
Usa la comparación para detectar qué supuestos son decisivos en tu caso, no para convertir una estimación a muchos años en una certeza.
Preguntas frecuentes
¿La opción con ventaja estimada es siempre la mejor?
No. La ventaja depende de las hipótesis y de un modelo simplificado que no recoge todos los flujos, impuestos ni factores personales.
¿Por qué no compara solo cuota y alquiler?
Parte de la cuota devuelve capital y crea patrimonio. La comparación económica separa ese capital de intereses y otros costes.
¿Invierte las diferencias de pagos mensuales?
No. Solo calcula una rentabilidad alternativa sobre la entrada y los gastos iniciales. No es un modelo completo de inversión de todos los flujos.
¿La subida anual del alquiler es una regla legal?
No. Es una hipótesis de simulación. La actualización efectiva depende del contrato y de la normativa aplicable.
Fuentes y metodología
La comparación combina el cálculo hipotecario con los costes de comprar, mantener y vender la vivienda. También estima qué podría rendir el dinero inicial si alquilaras. Las fórmulas y las partidas que quedan fuera se detallan en la metodología.
Responsable del proyecto: Oscar JR · Contenido actualizado el .
Información educativa: las herramientas no constituyen asesoramiento financiero, fiscal, laboral o jurídico personalizado ni una oferta de contratación. Los resultados dependen de tus datos y de los supuestos explicados. Comunicar un error · Criterios editoriales.